小心港樓期只剩34年 比內地風險更大

如果到了銀髮之年，人老、房子也老，一心寄望「以房養老」，原來一場空，那是多麼令人張皇失措。


廖美香

2013年10月9日 上午9:52

如果到了銀髮之年，人老、房子也老，一心寄望「以房養老」，原來一場空，那是多麼令人張皇失措。近日內地就房產土地使用權熱議一番，擔心房產土地使用權只有七十年，無法以房養老。那麼來港買房養老又如何？恐怕讓您更為擔心。

現在港人買樓99%都沒有注意土地使用權，更遑論內地人。其實，大部分香港樓房的土地使用期到2047年為止，距今只有34年使用期。如果擔心土地使用權期限，買港樓比買內地樓的風險更大。內地於1998年實行房改，以住房享有70年期計算，這批落成的住房到2068年才到期；而住房於之後落成的，到期年份更為順延，可享的居住權更為長久。

香港除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外，所有土地及物業均是批租土地，早年批租年期有75年、99年及999年三種；其後，香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年，並容許交地稅續期；新界及新九龍由於是租借地而非割讓地，所以土地契約由1898年7月1日起計，年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年中英兩國簽訂《中英聯合聲明》，附件三規定一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約，亦可續期至2047年。

然而，港九及新界土地使用權實質可有很大差異。西環豪華屋苑寶翠園於2030年9月5日到期，距今只有17年，樓價實用呎價高達近兩萬港元。薄扶林花園於年前續期，直至2056年為止，仍有43年使用期。太古城獲得999年地契租期，於2899年到期，剩餘年期 886年。理論上，年期愈長，價格愈高；但現時有趣的現象是：999年期的太古城，呎價是13000港元，比17年使用期的寶翠園便宜得多。

內地富人來港買樓早成趨勢，去年全年內地人在香港買入2000萬以上亳宅佔36.4%，今年因辣招而下降至一成。選購港樓，現時鮮有注意樓宇使用年期；然而這或許是一個隱藏炸彈。當心急需把樓宇套現時，剛好來一個土地期限紛爭，樓價可能落後大市，吃虧了。2006年薄扶林花園土地使用權屆滿，問題一度懸而未決，出現法律真空，該樓宇的價格曾落後於附近屋苑。再說，「一國兩制」五十年不變，於2047年大限屆滿，相信北京與港府於20年內便會就此磋商。香港前終審法院首席法官李國能曾表示：「一國兩制的去向與未來，得早於2047年，恐怕在2030年左右便得解決。」

數年前筆者專訪一些地產界大戶，包括中原地產主席施永青，問及2047年補地價問題，他們都不約而同說：「不用擔心，屆時要補地價，各家各戶一起補。」答案似是實非；無論如何，從法理上看，香港土地至2047年將租約期滿，是否續期？如何補地價？涉及金額多少？這均有待中港政府未來磋商。筆者相信，香港房產地契問題懸而未決，於不久將來困擾投資者，期時或會出現價格震盪。正如八十年代初期，商人不清楚1997年香港主權回歸，導致投資疑惑。

談到土地使用權，值得一提現任香港特首振英對中港兩地的參與。梁振英於多年前接受筆者訪問時表示：「八十年代初期，中國重視意識形態，國家不能出賣土地，但商人及市民對土地需求殷切，遂建議效法香港實施批租。」1988年中國修改《憲法》，容許土地使用權有償出讓、有償轉讓，上海率先賣地。他說：「當年並建議上海進行土地公開招標，為了標書中英兼備，日以繼夜趕工。」於八、九十年代主政上海的朱鎔基，期時已過六旬，向當年只有三十多歲的梁振英請教有關土地批租及使用。結果上海市政府同意，請他和上海市官員共同起草；期間他也義務協助深圳招標賣地。至於香港方面，1984年初，英國同意於1997年「交回」香港。因內地尚沒有私人房地產，北京不認識新界地契年期於1997年6月30日屆滿的問題，中國政府遂找他寫意見書，後來成為《中英聯合聲明》附件三的主要內容。


廖美香是《南華早報》中文網副總編輯

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