美國研究機構Demograption近日公布國際樓價負擔能力報告，透過比較樓價的中位數與家庭入息中位數，計算全球數百個城市房地產置業的負擔比率。報告結果是香港人慘絕全球，樓價中位數是家庭收入中位數17倍，排第二的溫哥華也只有10.6倍，排第七的倫敦是8.5倍，只是香港一半，港人買樓的確難。

看到這個數字，馬上有一批人為民請命，說香港人不吃不喝，也要工作17年才能買樓。實際的情況是不是這樣？如果香港人真要不吃不喝做足17年才能買樓，如此高的樓價根本不可能出現。

逾半人口居資助房屋
這份研究報告最大的缺點，是沒有考慮香港有一半人口居住在政府資助的公屋與居屋，這個比例在全球可能僅次於新加坡。換言之，如果香港沒有公屋及居屋，樓價不可能如此高，因為地產商定價時必須考慮購買者的購買力。
香港樓價非常高，其中一個原因就是只有一半人口住在私樓。也就是說，家庭收入低於中位數的人，實際上並沒能力買樓，甚至是最便宜的私樓。也因此，香港樓價負擔指數要有其意義，就應以樓價中位數與總人口家庭收入1/4高點的收入作比較，亦即住私樓的一半人口的中位數。

劏細拆售迎合上車客
近日地產商賣樓價格不斷提高，不過，我們也許沒有留意到，地產商推出的新盤中，單位面積愈來愈小。地產商甚至不惜在建築期間，突然改變房屋結構，把原來600平方呎的住宅變成3個200平方呎的小單位，或是把原本300平方呎的小單位變成150平方呎的更小單位。
單位面積下降，呎價就可以提高，因為[#ff0314]單位面積小了[/#ff0314]，平均[#ff0314]呎價上升[/#ff0314]，但是總售價依然低於大單位，這是[#ff0314]地產商針對買不起大單位的買家而定的新策略[/#ff0314]。不過，我們不大可能居住在少於100平方呎的住宅裏，因此，如果有一天，家庭收入處於全港中位數的家庭[#ff0314]連100平方呎的單位也買不起時，樓價就不可能再升[/#ff0314]。

目前香港家庭收入中位數的收入大約是每月2萬元，大家可以計算一下，月入2萬元的家庭買得起甚麼價格的樓？當然，我們也不排除，月入2萬元的人，買樓是靠父母資助。今日買樓的年輕人，家中沒有多少兄弟姊妹，父母幫助買樓也是很正常的事。
作者：[#ff0314]曾淵滄[/size=6][/#ff0314]
[#ff0314]中原城市指數創辦人[/#ff0314]之一，現為財經評論員，[#ff0314]熟悉本港樓市走勢與經濟[/#ff0314]的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

https://hk.finance.yahoo.com/news/【置業安居】樓價負擔言過其實（曾淵滄）-032212576.html