【新聞點評】深圳樓市似九七

在財金世界打滾得久，愈來愈體會到「太陽底下無新事」這句老話，眼前很多情景都似曾相識，只不過換了時間和地方上演，以及有少許枝節變化。例如最近深圳樓價急升，一年內升了53%，新盤作價起碼每平方米6萬元人民幣（相當於呎價7000港元），遠超中產家庭的負擔能力，卻仍有大批買家通宵排隊，爭相以「十成按揭」炒樓；此情此景，難免令人聯想到1997年、正值癲狂的香港樓市，最少有五點相同之處。

5種情景似曾相識

首先是急升的幅度，回憶當時的香港，中原指數由1996年6月的66點，升至1997年6月的102點，一年內升了54%。至於現在的深圳，根據國家統計局，當地樓價在過去一年升了53%。尤其是最近幾個月，深圳樓價幾乎每個月都上漲5%，這意味每遲一個月買樓，就要多付5%樓價，猶如一列無法追趕的高鐵，促使很多「未上車」的人心慌意亂，不惜一切也要「上車」，這種心理狀況也跟當年的香港一樣。

其次，一如當年香港，深圳樓價已遠超過中產家庭的負擔能力。據內地長江證券研究，深圳目前的樓價收入比率達到28.17倍，意味一個中等收入家庭要不吃不喝28.17年才買得起樓，比香港目前的19倍（據Demographia統計）還更高得多。

正如筆者去年12月在〈深圳樓價貴過新界〉一文指出，當地最近開售的新盤，作價起碼要每平方米6萬元人民幣（相當於每平方呎7000港元），已貴過香港新界天水圍、粉嶺的二手樓價；稍為高檔的新盤更動輒索價每平方米逾10萬元人民幣（每平方呎1.2萬港元），這就比新界同期開售的一手新盤更貴了。

另一方面，雖說深圳現在科網行業火熱，是創業家天堂，遍地機會，但根據國家統計局，當地打工仔去年月入中位數為3764元人民幣，相當於4470港元，仍比香港的1.5萬港元低一大截，由此可反映當地樓價之天高。

通宵排隊 十成按揭

第三，深圳樓價雖難以負擔，可是為數不少的「無殼蝸牛」卻前仆後繼心急想「上車」，以致現時每逢新盤開售，都有大批準買家通宵排隊輪候，甚至有「排隊黨」搶先霸定頭位，再用數萬元人民幣把位置轉售。

此外，除了用家搶購，現在入市的炒家比率也愈來愈高，甚至很多地產經紀自己落場「揸鑊剷」，把樓盤單位互相買賣，令價錢猶如乾炒乾升，每次轉手可賺數十萬元人民幣。種種異象，都跟1997年香港樓市的癲狂幾乎一模一樣
。
第四，隨着樓價高企，當地民眾叫苦連天，深圳政府亦注意到這問題，並作出對策，剛於上周宣布，將增加住宅土地供應，並在未來5年興建40萬個保障房（相當於香港的公屋）單位，平均每年8萬個，是否令人聯想到董特首在1997年《施政報告》提出的「八萬五」？目前深圳常住人口接近1100萬，比當年的香港高出八成，不過，當年香港的「八萬五」包括私樓和公營房屋，深圳今日的「八萬」只計保障房。總言之，在樓價天高之際，按照當局房策，深圳未來幾年的住宅供應將會大幅增加。

最後，眼見樓價高昂，卻又急於上車，買家們惟有「借到盡」。據人民銀行深圳支行統計，當地買樓客如今平均按揭比率高達65%，冠絕內地所有城市，高出全國平均數超過10個百分點。比起1997年香港最高的九成按揭，深圳目前的按揭比率似乎不太高，但現在有一件當年未出現的新事物，內地名為「首付貸」，香港叫做「二按」。[#ff0011]即是由P2P金融平台、地產中介及小額貸款公司等，以較高息率向買樓客額外借出貸款，由於缺乏監管，連同一按的總按揭比率甚至可超過十成。[/#ff0011]在樓價每月升5%之際，這當然問題不大，但一旦樓價逆轉、甚至只是橫行，這些「借到盡」的物業便很易淪為負資產。

「放水」恐火上加油

尤其令人擔心的是，香港政府經歷過當年樓價爆煲、負資產遍地的慘痛經歷，現在已懂得實行「逆周期」對策，隨着樓價升高不斷收緊按揭要求。但內地當局則似乎未有經驗，不但沒「逆周期」，反而在最近不斷「放水」及鼓勵銀行借出房貸，藉之刺激放緩中的經濟。內地樓市存在嚴重的二元分化，中小型城市或會受惠於「放水」，但對於深圳、上海等樓價已經天高的大城市，卻猶如火上加油，令泡沫愈來愈大，一旦爆煲不但會產生大量負資產，更恐會釀成金融危機；而在中港經濟緊密「互聯互通」之下，屆時香港也難免會被殃及。

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