深圳樓泡沫爆破風險多大

文：呂梓毅
中央近期頻頻為樓市調控措施鬆綁，人行也在市場不斷「放水」。兩件事情加起來，似乎顯示中央欲再次谷起樓市救經濟。這招是否奏效已存有不少疑問，而帶來的遺害，即樓市泡沫爆破的風險，看來愈來愈大。

本周二（3月1日），高天佑「新聞點評」專欄就深圳樓市的分析頗吸引筆者眼球【註1】。文中提及目前深圳樓市的狀況，頗似1997年香港，意味樓市泡沫已形成，隨時有爆破的可能。

當然，深圳（及多個一線城市）樓價如脫韁野馬愈升愈有，很大程度拜中央再度「放水」，以及為樓市調控政策鬆綁所賜。

這些措施包括︰持續透過公開市場操作，為市場注入流動性，以及繼去年後進一步降準，並減低住房貸款首期、減徵契稅和免除部分營業稅項等等。

僅是今年首個月，內地新增貸款已激增至2.51萬億元人民幣的歷史新高，頗有2008年金融海嘯後中央4萬億救市的味道。

人民銀行行長周小川早前甚至開腔鼓勵住宅按揭加快發展，這一切某程度上反映中央有意再次製造樓市泡沫救經濟【註2】）。

中央透過谷起樓市救亡（救經濟）的手法屢見不鮮，過去逾10年來（內地樓市數據記錄較短），每當內地樓價變化速度由高位回落，即升幅減慢甚至錄得跌幅時，中央往往會為樓市調控措施「減辣」，以及作出降準等「放水」行動【圖1】。



新盤落成月月升 年漲50%

那麼，中央透過谷高樓價救經濟，會否再次奏效呢？事實上，內地經濟表現與樓價升跌一直有頗密切關係，尤其在2013年之前（兩者在2013年前的相關系數達0.67的頗高水平）。

自2006至2012年期間，樓價與GDP增長大致亦步亦趨，但踏入2013年過後，兩者的密切關係明顯減弱。

箇中原因或須作更深入研究，惟初步看來或有兩大可能：

一，數據多「水分」，即2013年後的GDP增長數據未能真實反映經濟狀況，因而扭曲兩者多年來的密切關係；

二，隨着經濟持續發展及經濟結構轉型，建築業等相關工業佔經濟活動的比重降低，因而令樓價變化對經濟增長的影響下降。

哪一個解釋較合理呢？若我們以較少「水分」的「信報李克強指數」取代內地GDP增長數據，並與樓價變化作拼圖，可見兩者的關係更為密切（後者間中領先前者約半年），全期的相關系數高達0.71的甚高水平【圖2】。



然而，儘管如此，從近年兩者的變化可見，樓價回升對帶動經濟（扯高「信報李克強指數」）的影響，同樣有減弱的情況。2012年初至2013年底內地樓市再展升浪期間，只能帶動「信報李克強指數」溫和反彈，其後便重拾跌勢。

換言之，從近年數據看，樓價升跌對帶動經濟增長的作用有明顯減退跡象，再大力催谷樓市，對振興經濟增長的作用可能不及以往，更何況內地樓市泡沫處處，若樓市泡沫爆破，帶來的影響不容忽視。

供應過剩 價高勢危

內地樓市有多瘋癲，從高天佑就深圳樓市現況的描述或簡單幾項數據，已可略知一二。自2014年底開始，深圳新建成物業樓價每月都錄得升幅，僅在過去12個月內，已由低位回升接近50%【圖3】！

每平方米的平均樓價，少則6萬元人民幣，多則高逾10萬元，已貴過香港新界天水圍、粉嶺的二手樓價，甚至新界區內部分新盤。

不過，深圳去年入息中位數只相當於4500港元左右，只及香港三成，所以深圳樓價佔中等收入家庭比率（即要用多少年收入才可買起層樓），高達28.17倍，較香港目前異常偏高的19倍還要高！

由此可見，深圳以至其他一線城市的樓價，確實位高勢危。



順帶一提，內地二三線城市樓價的升勢相對溫和，惟高庫存情況持續壓抑樓價。根據國家統計局數據，目前正在施工及待售的房屋面積，合計為80.8億平方米【圖4】，較2014年上升一成二。

按照2015年的銷售速度推算，去化時間（平均）為6.3年，足見供應過多情況十分嚴重。



究竟目前內地樓市泡沫爆破風險有多大呢？升市莫估頂，跌市莫估底，更何況內地一線與二三線城市樓價表現亦十分參差。

不過，僅從一線城市深圳的樓價現況來說，參照香港過去逾20年樓市泡沫爆破前的瘋癲表現（升勢），在極端情況下，樓價往往可以在12個月內爆升逾50%（1997年）才出現泡沫爆破。

目前深圳樓價在12個月內的最大升勢已達46%！啟示？請再看看高天佑一文的標題，你懂的。（呂梓毅 / 沿圖論勢）

註1：見2016年3月1日「新聞點評」〈深圳樓市似九七〉。

註2：見2016年3月2日「信析」〈泡沫蓋泡沫 谷樓市救亡〉。

http://oicweixin.com/detail/799577