1 day ago by 恭應湘

http://www.cup.com.hk/2016/04/20/2047-housing-crisis/


地權大洗牌：大陸 50 年代土改。　圖片來源：nongji360.com

近日溫州一批物業 20 年使用權限到期，國土局要求業主補地價，續期費高達幾十萬，而房產交易不過百餘萬，舉國嘩然驚覺：原來買樓等於短租。香港人也應該警覺，2047 說遠不遠，按揭動輒 30 年，假如下年買樓，供斷之時，亦是一國兩制改變之時，土地使用權能否續期？地價如何補法？金額多少？會否「大家都輸」？

除中環聖約翰座堂直屬英國皇室而獲永久地權外，香港所有土地及物業均是批租土地，批租年期有 3 種：75 年、99 年及 999 年；香港島及九龍半島批租年期劃一為 75 年，可交地稅續期；新界及新九龍則為 99 年；而一般批租土地的年限為 2047 年 6 月 30 日。特別的是，太古城獲 999 年地契租期，2899 年到期。


特權之地：「太古城」獲 999 年地契租期，2899 年到期，避過 2047 大限。　圖片來源：維基百科 ([#f01322]女鬼夜行: 999年有冇避過 2047 大限, 重點係支那會唔會受法律, 佢唔跟, 你吹得漲咩[/#f01322])

2047 土地續權問題如何處理？在此列出三種可能：

一、按 1997 大平賣。1970 年代，香港前途未明，為釋除投資者疑慮，麥理浩與鄧小平磋商土地契約問題。鄧小平為拉攏香港人心，准許 1997 年 7 月 1 日至 2047 年 6 月 30 日內約滿的土地免補地價，僅須繳付應課差餉租值 3% 的年租。香港土地續期有地租、優惠地租、地稅等方法，而「免費續期、只交年租」是大原則。理論上，這是最平穩的過渡做法。不過，中國經濟逐步邁向自由市場，按此發展趨勢，2047 之前或已達致資本相對自由流動，香港作為資金進出口港，戰略作用大減，所謂「歷史責任」一旦告終，加上屆時一國兩制名亡實亡，大陸似乎再無必要優惠「香港市」居民。

二、補地價無情講。一種說法表示，大陸可能會藉香港土地續期大撈一筆。說法指，單是 2012 年九倉為海運大廈續契 21 年，政府便進帳 79 億元；香港有約 1300 萬間私樓及 370 萬間居屋單位，補地價的收入相當可觀。當然，此舉將引起全港業主不滿，甚至導致政治不穩。為減少對社會的衝擊，施永青認為就算補地價亦不會補足。

三、用財技掠地租。另一種說法指，大陸可以成立「香港土地基金公司」，以未來地租收入來舉債和集資，等於預先收取地租，將地租變成股票生意，賺夠之後，再將資金轉出。


據估計，房地產業佔中國 GDP 四分一，可謂中國經濟命脈。　圖片來源：路透社

溫州續期事件造成全國轟動後，國土局即時退縮，辯稱補地價一說是「誤讀政策」，如何處理，需等「頂層設計」。有人認為，回應顯示了大陸以穩定為先的方針，因此毋須過分憂慮土地續期問題。現時大陸經濟放緩，不斷催谷樓市以支持發展，房地產業佔中國 GDP 四分一之下，當然不敢貿然出招推倒樓市；加上大陸中產階層平均投放於房產的財富比例高達八成，高出美國家庭比率（34.1%）一倍有多，政府更是求之不得。不過，雖說中華民族如此熱愛磚頭，生命與樓市同呼同吸，但當土地改革發生，千萬人被抄家失地，仍然又活了下來。看來最好不要低估中國人的「潛能」。