從一個實際少少既經濟角度睇2047問題

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【2047】姚松炎:幾百萬樓僅用卅年就到期，誰說必自動續租?

「界限街以北的地契條款將於2047年大規模到期(料涉數十萬份)，港府應開始準備如何處理。」

剛當選新一屆建築、測量、都市規劃及園境界功能界別立法會議員的姚松炎，上周以中大地理與資源管理學系副教授的學者身份接受本通訊社專訪。

「市場不少聲音都理所當然地認為，土地到期後便會全部獲續租50年，陳茂波局長亦如是說，但天曉得?」

不應只向市民派定心丸，反而要講道理
發展局局長陳茂波上月底接受本地英文報章訪問時，就2047年地契到期問題表示「有信心香港會有聰明的應對方法，港人無需憂慮，政府將以1997年回歸時的經驗作為參考。」不過姚教授反駁，當局不應只向市民派定心丸，反而「要講道理」。

《中英聯合聲明》生效後至1997年期間，按照附件三的規定，在1997年6月30日前期滿的契約可獲續期至2047年，承租人不用補地價，但需每年繳納相當於土地應課差餉租值3%的祖金。

「2047年香港有一半的地契到期，邊個話一定會自動續租?」姚氏認為，政府並無就有關問題清晰地向市民交代。

二戰後地契到期100%補地價，政府將來取態視乎庫房
姚松炎舉出歷史實例，1841年英國佔領香港後開始批出租賃期(leasehold)的土地，最初的999年期後來被英國政府叫停，改為批出99及75等年期。二戰結束後，英國人重新管治香港，出現大規模地契到期。

[#ff0011]「道理很簡單，當政府窮，土地就是重要的收入來源。」[/#ff0011]

當時戰後政府一窮二白，稅收近乎零，窮人大幅增長，因此政府急需資源。「土地到期要補回地價，其實合情合法合理，當時是100%補地價，與買一幅新的土地無異。」姚教授相信，僅少數人有鑽研這段歷史。

不過，由於引起很多地主反對，後來英國政府從善如流，允許100%補地價分十年期償還，並需支付利息。「因此，香港歷史上並非凡地契到期就必然是自動續租50年。」姚氏認為，當政府有錢，為了減少民怨和反抗，地契到期或會便宜「益」市民。
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「所以有理由相信，政府的取態視乎接近2047年香港庫房的財政狀況。」[/#ff0011]然而，即使土地獲再續期不用補地價，是否依舊維持3%地租，抑或變成6%呢?「地租有機會可以是1000%?變相補足地價。」姚教授質疑政府並沒有就此明確表態。

地契問題未解決市民不敢買樓，半個香港的物業買賣或會停頓
事實上，薄扶林花園的75年舊地契原於2006年6月到期，「當年問題擾攘多時，法團擁千幾萬卻需宣布破產，最終雖獲續租50年，但期間引起買賣兩難，無人敢買屋苑的單位。」而九倉(00004)則在2012年與政府達成協議，補地價79億元續租海運大廈土地21年。

因此姚氏認為，政府應盡早討論地契到期事宜，並制訂出清晰的政策，否則將使香港物業市場出現不必要的人為影響。

其實開始有人猶豫現時應否買樓?
「未來半個香港的物業買賣或會停頓，需求不適當地被推往界限街以南，某些物業價格將被扯高。」

假如到十年後(2027年)問題仍未有定案，他估計界限街以北的物業或會沒有人敢買，因為土地只有20年年期。

「其實開始有人猶豫現時應否買樓，幾百萬的物業用30年就無?」辛苦上車買個安樂窩，但政府有法理權力在土地到期後收回，將導致市民不敢買樓。

明年觸動銀行神經，將逼使傾地契問題否則按揭萎縮
金管局規定，銀行提供的按揭貸款年期最多為30年，而2047年本港將有數以十萬份的土地契約到期，引起市場憂慮明年(2017年)本地銀行會否再批出30年年期的樓按?

中大地理與資源管理學系副教授姚松炎接受本通訊社訪問時表示，銀行界會逼政府啟動討論，商討將來大批地契到期的問題。
　
姚氏指出，「作為銀行，批出最長還款期貸款需要評估風險，包括業主會否失業、何時退休等，以及最重要的因素:那幅地是否仍屬於你?」

如果30年樓按期間土地權不再，市民被逼遷，貸款者可能不會再繼續供款，該筆貸款隨即變成壞帳，屆時銀行有機會出現大規模壞帳。

97回歸大限前，銀行因業務促成啟動中英談判
回想當年受1997年主權移交的不確定因素影響，70年代末銀行開始不敢把按揭還款期由15年延長，促使政府立刻啟動中英談判。

「當年談判的起因就是地契條款。今日，2047年減30年就是2017年，所以明年便會觸動銀行的神經:究竟30年的按揭批唔批好?」

[#ff0011]他指出，2012年有銀行批出跨越2047年的40年按揭還款期，惟遭金管局叫停，並為樓按年期設立30年的上限至今，姚氏直言「金管局仲驚過銀行」。[/#ff0011]

倘六年內不做任何政策決定，按揭市場料萎縮樓市受累
不過，現時香港最普遍的按揭貸款年期一般為25年，因此即使明年開始叫停30年的樓按，對樓市的影響料仍未見顯著。

姚氏預期，「如果到2022年仍未達至任何清晰的結論，便會觸動銀行叫停25年期的按揭貸款，屆時便會直接影響樓市。」

[#ff0011]「本港樓價高企，一旦縮短還款期，每月供款便遠遠超出普通市民的可負擔能力，市場交投會停頓。」因此到2020年左右，他認為銀行一定會促政府討論地契到期的應對方案，「倘不做任何的政策決定，按揭市場將全面萎縮。」[/#ff0011]

如果因為政治因素導致銀行出現大規模壞帳，將會引發信心問題並出現擠提的情況，銀行會斷流及倒閉。他認為，銀行是一種信任，因此銀行體系非常脆弱；惟現時國際金融市場依靠銀行體系建立，影響重大。

恆生:貸款年期視乎客戶還款能力等因數而定，並會不時檢討
根據《中英聯合聲明》，1997年6月30日以後滿期而沒有續期權利的土地契約，按照特區有關的土地法律及政策處理。1997年7月15日，行政會議就特區政府土地契約事宜通過了一系列的規定，把以後新批土地契約年期定為50年；因此，近年發展商所投得的地皮契約年期已跨越2047年。

「香港政府近年雖批出超越2047年的土地，但所造的按揭都不跨越2047年，所以銀行界暫並不擔心。」姚教授預期，按揭問題將先行爆發。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓建議，市民如果擔心2047年地契危機，可以選擇自行調節按揭年期，稍微調低至28或29年，相信此舉對利息支出的影響不大。

劉圓圓接受《經濟通通訊社》的電話訪問時指出，目前銀行反而會較為考慮物業樓齡及業主年齡等因素，經審核後銀行亦未必會批出30年的按揭，而且發展局局長陳茂波向市民派定心丸，料地契可以再延長多50年。因此，她認為短期內銀行承造按揭時，對地契到期不會過於憂慮。

關於明年會否批出30年期的樓按，本港按揭四大行之一的恆生銀行(00011)回覆本通訊社查詢時沒有正面回應，僅稱「恆生提供長達30年住宅樓宇按揭予客戶，會視乎物業質素和用途、借款人年齡及客戶還款能力等因數而定，並會不時檢討。」


「姚氏」係咁用架咩