Janet生活節儉，每儲夠一筆資金便會投資磚頭。

說到投資高手，中國有「大媽」，而日本則有「渡邊太太」。今次這位嫁到日本的收租婆Janet(紅林穎欣)專吼當地二手樓，更自己管理物業，現於日本坐擁15層樓收租。此外，她更分享收租方程式，成功將租金收入擴大。

原居於香港的Janet，早年在香港一家日資企業工作，認識了日籍男同事，展開了一段港日愛情故事。其後她嫁到日本，把日本「渡邊太太」的低息日圓炒外匯投資功架轉化，向物業市場進攻。

當年只得24歲的Janet嫁到日本靜岡縣，成為紅林太太。嫁到日本之後，雖然夫家擁多塊農地收租，生活無憂，但她仍選擇繼續工作，希望在日本創出一片天，一轉眼便過了逾二十年。早年她除擔任中菜廚藝教師外，亦在學校擔任講師，另一邊廂，Janet留意到日本人對度身訂造晚裝的需求，決定為客人打造專屬服飾。

她補充，當時在內地訂造一件晚裝價錢只需500港元，其後在日本再加以包裝，並以約5萬日圓(逾3,500港元)出售，由於這門生意利潤頗高，Janet很快便賺到第一桶金。

Janet生活節儉。訪問當天，她笑言：「如果唔係要做訪問，我今日可能連頭都未必洗，我打扮好求其！」雖然Janet未有將金錢花在衣裝上，寧願儲起來，每儲夠一筆資金便會投資磚頭，同時亦會購入連租約的物業，因自己毋須再另覓租客，買完即收租。

Janet在2011年首次買入日本樓，她表示：「當年日本發生311地震，樓價下跌，我深信樓市與香港2003年沙士時相似，若趁低入市，未來必錄得不俗回報。」Janet決定在新宿的歌舞伎町購入面積約170方呎的開放式單位，當時購入價僅約800萬日圓，收租近6年，淨回報率約4厘，並於去年以約1,100萬日圓售出，帳面獲利約300萬日圓，期內升值約37.5%。

由於Janet居住在靜岡縣，較熟悉該地區，她現持有15個單位，大部分在濱松市，其中6個位處同一幢大廈，方便打理。當年單位買入價僅介乎120萬至300萬日圓，其中120萬日圓的物業近日以165萬日圓售出，持貨三年帳面獲利45萬日圓，至於最貴的物業位於大阪長堀橋，現時正租予日本人，淨租金回報約6厘。

Janet指，日本全新盤樓價昂貴，若在數年後以二手市場買入，價錢會較低水。現時她的物業分別以民宿、短租及長租形式租出，物業亦由自己管理，就連水喉亦由她去修理，可提高租金回報率。

Janet坦言，將單位改做民宿，租金回報較出租單位多兩倍。不過，她提醒，政府6月中將實施「住宅宿泊事業法」，即民宿可在既定的規限下合法經營，但未獲民泊許可證的民宿即屬非法經營，若打算將日本物業作民宿出租，則要注意此新法。

她指，個人正申請民泊許可證，過程複雜，當地縣政府亦在摸索階段。不過，若民泊申請失敗亦不必擔心，業主亦可以「Monthly Mansion」出租物業，即短租物業，回報一般較長租高。

●海外物業投保　幫補淪事故戶損失

投資者如想在海外置業，或會擔心租霸，或有租客在單位內去世，結果淪為凶宅，單位因而要低價賣出。事實上，事故單位一般較市價低兩至三成。

Janet建議投資者應作好準備，購入一個名為「孤獨死保險」。該保險保費視乎單位面積計算，一般每年保費約2,000至3,000日圓，但保額高達100萬日圓。Janet指出，若租客不幸在單位過身，便要重新裝修，甚至空置數月，「孤獨死保險」就包含空置租期損失的費用及裝修費等。

另邊廂，日本對事故戶的定義與香港不同，若有人在單位身故後，業主立即沽出該單位，定必要列明事故戶，但若轉手後就再售，單位便會視為一般物業。另外，事故單位同層或同類型單位在估價上亦不會受影響，日本物業可敍做九成按揭，利率約1至3厘不等。

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