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有網友今年上車，見市況逆轉，問是否撻訂更好。第一，上車前如果已計好數，自己供得掂的話，現階段只能頂硬上焗住上會，撻訂只是倒錢落海。第二，自住唔怕跌，是安慰的說話，但記住，每個樓市周期、供樓年期以十年廿年計，笑到最後供甩甚至賺錢離場，是鬥耐力，撻訂離場只輸不贏。

所謂君子報仇，十年未晚。套用在股樓身上，視乎大家所揸的，是藍籌定細價股，抑或是潛力盤定偽豪宅。美國作家馬克吐溫Mark Twain經典名句："History doesn't repeat itself, but it rhymes." (歷史不會重複，但會押韻)，大概是指歷史不會重複，但是會有一定的規律，就像押韻一樣。盤點十大坐艇新盤前，用廿年前經驗回望，其實相同的事，廿年後重演一遍。

97年樓市爆破，當時三大經典坐艇新盤，分別為深井浪翠園、荃灣愉景新城，以及青衣灝景灣。愉景96年底賣第一期，呎價不足5,000元，97年初賣第二期，呎價上到逾6,000，同年9月金融風暴前推第三期，呎價谷上至超過7,000元。越賣越貴、越貴越搶，越搶越加價，這套賣樓方程式，在過去兩年可謂大行其道，亦埋下坐艇深潛的結果。

97年買入灝景灣及愉景的住戶，某部份都曾經負資產的慘痛經歷，但隨住近數年樓價飆升，蟹貨已鬆綁，沽樓已有賺。反觀，同樣曾是蟹貨重災的浪翠園，97年第3、4期部份單位賣到每呎9,000，第5期97年中開售，差不多所有單位每呎也超過萬元。望青馬橋的深井，被視為豪宅區，結果偽豪宅敵不過風暴，樓價高位跌七成比比皆是，直至今年中樓市見頂，某部份97坐艇貨，仍未重返家鄉，這就是買樓的金科玉律（地點．地點．地點）。

過去兩年新盤推出數目超過40個，只計算累售數目100個或以上，預期未來十大坐艇新盤，主要是劏盤，或者是偏遠偽豪宅、卻吊高嚟賣。

第十位：元朗 PARK YOHO Milano

首推平均呎價萬三、最後越加越貴，近五百個已售單位均呎超過萬五，以樓盤位處偏遠錦田北都有如此成績，托賴新地包裝改名一流。

第九位：屯門 御半山

又是新地出品的劏房豪宅，位處半山，不過是偏離屯門市中心的半山，近500已售單位平均呎價約1.66萬元，一期未賣完，二期不日推售，如何收科拭目以待，但肯肯定的，是御半山要返家鄉，要「預半生」。

第八位：粉嶺 高爾夫．御苑

2017年3月開售至今，逐些逐些沽出近300伙，平均呎價逾1.7萬元，貴同區超過四成，返家鄉會幾遠，樓盤名高爾夫．咁遠。

第七位：大埔白石角 嘉熙

供應重災的白石角，嘉華嘉熙累售708伙，均呎近萬九元，位置差出入唔方便，區內數大盤要去貨，最少是嘉熙價打八折。

第五、第六位：大圍珀玥、薈蕎

兩個大圍新盤劏房折實呎價分別近2.3萬元及2萬元，後者更位處半山近殯儀館及火葬場，如只計新界區，薈蕎「瀨嘢」程度，同浪翠園有得揮。

第四位：大角咀 利奧坊．凱岸

「M巾盤」利奧坊．凱岸沽出的400餘伙，折實平均呎價2.56萬元，用同系利奧坊．曉岸最新一宗成交呎價2.05萬元比較，即輸兩成。

第一、二及三位 西營盤63 Pokfulam、瑧蓺及翰林峰

三大蟹盤，估計全部集中在西營盤，合計千個劏盤單位，平均折實每呎三萬元。最經典，是曾登上A1頭條的千萬劏房，瑧蓺一個221呎開放式戶，以1,052萬成交，呎價4.64萬元。

P.S.：CCL最新報179.2，按周跌0.68%，距離年底預測目標135，還要多跌24.5%。CCL連跌8周近4%。年底前還有五篇，大家不妨畀吓意見，想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
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新地早前出售元朗 PARK YOHO Milano




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生果真衰