樓價幾時大冧？日本悲劇預示或在2018年！
11月23日(四) 18:00



香港股市重上3萬點，樓價更是屢創新高，有散戶透露，不少同事已加按層樓炒股！足證事隔十年後，「股樓齊鳴」再次出現。無獨有偶，獨立研究機構Stansberry Churchouse Research發表報告，指出日本經濟在「迷失廿多年」後，終於似有曙光。究竟泡沫爆破後會點？港人宜引以為誡。

【樓價幾時大冧？看看日本例子】
在回顧日本上世紀經濟泡沫前，或許先看結果！有研究指出，在日本經濟迷失近30年前，各方面都與現時中國十分類似！

回顧日本，20至64歲勞動人口比例在1980年代初期達到頂峰，樓價則於1990年代初見頂。至於中國，國家統計局數據顯示，在2010年勞動力人口見頂，如果根據日本經驗(勞動力人口見頂後8年左右樓價見頂)，2018年中港樓價大冧似乎並非無可能。

事實上，早有大行發表研究指出，現時中國每10名年輕人，已有7名有自己的單位，恐透支了未來十年的住屋需求。

當年日本樓市爆煲前，市場流傳兩大「神話」，就是「地價冇得跌」、「樓價不會跌」。中港樓市現時相似嗎？

【日本經濟泡沫爆破始末】
眾所周知，日本經濟已迷失了廿多年，並成為不少經濟學教科書題材，其經濟泡沫正式於1992年爆破，之前在1986至1991年，這5年間無論是股市或樓市都創下驚人升勢，直至1990年見頂。

在1977年，日本股市僅是整個美股約2.5%，即美股是日股的40倍以上。到了1988年，日本股市總值已後來居上，高於美股36%，即日股在這十年左右暴漲50倍以上，成為全球最大股市。

日本樓市更誇張，從1985年底到1990年初，短短4年多，日本城市地價暴升了2倍。1990年，僅「東京」的地價就相當於「美國全國」的地價，但美國的面積是東京的1.5萬倍，可想而知泡沫有多大！日本人當時相信「政府永遠會支持房地產」，日本只有一個東京，經濟又那麼好，吸引全球人口、世界中心，樓價怎會跌呢？

不過，好景不常，到了1989年12月29日，日經平均指數高見38,915點頂峰，相比1982年底時僅7,000多點暴升逾4倍。誰也估不到，日股在1989年後，接下來30個月暴冧60%，到了2009年才見底，跌幅高達80%。直到現時，日經平均指數亦僅徘徊22,000點左右。

日本樓市更恐怖，在1995年，東京商業大廈價格較1990至1991年頂峰狂冧70%，但噩夢未完，到了2000年初，再跌50%！舉例來說，假設1990年頂峰價是100萬港元，在1995年已跌到30萬港元，到了2000年殘見15萬港元。

股樓「雙殺」，加上經濟泡沫爆破，帶來的就是「通縮」噩夢。自1990年起，日本人330個月之中，有161個月是經歷「通縮」，即近一半時間是「賤物鬥窮人」。

【泡沫爆破後怎面對？】
面對經濟艱難，日本央行自1995年已減息低於1厘，到了2016年初，更要施行負利率。事實上，自2013年日本首相安倍晉三上任後，已推出「安倍經濟學」，大幅向市場「放水」，日本央行自2013年起，資產負債表由2萬億美元，增至4.5萬億美元，與聯儲局現水平的資產負債表差不多，但美國經濟規模是日本的4倍，可想而知日本央行「放水」力度是何等激進。

【現時日本經濟終有起色】
Stansberry Churchouse Research表示，到了現時，日本經濟終於有起色，截至上季，國內生產總值(GDP)已錄得連續6季增長，為2000年中以來最長紀錄；上季家庭開支按年增長3.7%；企業資本開支亦按年增加9.9%。與此同時，製造業信心升至2007年9月以來最高。

股市方面，MSCI日本指數今年以來累升16%，高於MSCI全球指數的14%。看來，日本頹了廿多年後，終於見曙光。
─ ─ ─ ─ ─ ─

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20171123/bkn-20171123180045541-1123_00842_001.html